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Der Bebauungsplan – lesen, verstehen und umsetzen

Bebauungsplan lesen und verstehen
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Der Neubau eines Hauses bringt eine Vielzahl an verschiedensten Aufgaben mit sich. Unterschiedliche Gewerke müssen koordiniert werden, da und dort treten kleinere oder größere Probleme auf. Bevor jedoch das Architekturbüro zu zeichnen beginnt und die Baufirmen anrollen, gilt es den Bebauungsplan des eigenen Grundstückes zu studieren. Darin legt die Gemeinde wichtige Parameter fest, die die Bauhöhe, die Gestaltung, Abstände, Fassadenfarbe, Bepflanzung etc. regeln. Es ist jedoch nicht jedes Detail geregelt, den Bauherren und Bauherrinnen bleibt meistens noch ein großer Gestaltungsspielraum übrig. Dennoch ist es ratsam, sich schon vor dem Grundstückskauf mit dem Bebauungsplan auseinanderzusetzen. Das erspart später große Überraschungen und vielleicht auch Enttäuschungen.

Ziel des Bebauungsplans

Ein Ziel des Bebauungsplans kann die Erhaltung von städtebaulichen Strukturen sein. Gerade durch Vorschreibung von Abständen und Bauhöhen kann die Gemeinde versuchen, das charakteristische Ortsbild zu erhalten. Gleichzeitig bietet ein Bebauungsplan aber auch Schutz für bestehende Bauten. Übermäßige Lärmbelästigung, ungünstige Verschattungen oder ein Gewerbebetrieb direkt neben der eigenen Haustüre werden so verhindert.

Neben dem Städtebau können auch die Gestaltung von Fassade sowie die Auswahl der Dachform- und -neigung Teil des Bebauungsplans sein. Damit kann zum Beispiel eine Einheit in einem Straßenzug erreicht werden, oder aber es sollen grelle, übermäßig bunte Fassadenfarben vermieden werden.

Elemente des Bebauungsplans

Neben Plänen, die durch verschiedene Symbole und Abkürzungen auf Einschränkungen und Vorschriften hinweisen, gibt es meist noch einen textlichen Bebauungsplan. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Inhalte und welche Aussagen daraus entnommen werden können.

Die Pläne

Die Zeichnung ist die Sprache des Architekten. Plandarstellungen und textlicher Bebauungsplan ergänzen beziehungsweise erläutern sich gegenseitig. Durch Symbole und Linien sind in den Plänen am Grundstück verschiedene Vorgaben festgelegt. Folgende Informationen lassen sich aus dem Grundstücksplan entnehmen:

  • Grundstücksnummer
  • Grundstücksgrenze
  • Abgrenzung verschiedener Nutzungen auf einem Grundstück
  • Baugrenze – Innerhalb dieser Linie darf das Gebäude gebaut werden
  • Baulinie – die Außenkante des Gebäudes muss auf der Baulinie liegen
  • Bauverbot – Ein solches Verbot jeglicher baulichen Anlage wird oft durch eine Schraffur gekennzeichnet
  • Zulässige Firstrichtung, falls ein Satteldach vorgeschrieben wird
  • Baunutzungsschablone

Die Baunutzungsschablone

Unter Baunutzungsschablone versteht man eine kleine Tabelle, die meist auf dem Grundstücksplan direkt eingezeichnet ist. Sie enthält wichtige Informationen betreffend der Geschossanzahl, der zulässigen Bauhöhe und der maximalen Ausnutzung des Baugrundstücks.

  • Art der baulichen Nutzung – hier wird angegeben, ob es sich um ein Wohn-. Gewerbe- oder Mischgebiet handelt
  • Maximale Geschoßanzahl – wird meist in römischen Ziffern angegeben, zum Beispiel bedeutet III, dass maximal drei Vollgeschosse über dem Erdreich erlaubt sind
  • GRZ – Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Fläche eines Grundstückes verbaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet zum Beispiel, dass 40% der gesamten Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Berechnet wird sie, in dem man die verbaute Fläche, also die Grundfläche aller Verbauungen durch die Grundstücksfläche dividiert
  • GFZ – Die Geschossflächenzahl ist das Verhältnis der Fläche aller Geschosse zur Fläche des Baugrundstücks. Je größer diese Zahl ist, desto höher kann gebaut werden
  • Dachform
  • Dachneigung
  • Traufhöhe
  • Firsthöhe
  • Bauweise – Unterschieden wird zwischen offener und geschlossener Bauweise. Bei offener Bauweise müssen die Gebäude gewisse Abstandsfläche einhalten. Eine geschlossene Bebauung bedeutet, dass die Gebäude direkt an die Grundstücksgrenze gesetzt werden müssen. Die Außenwände berühren sich also

Die Abstandsflächen

Je nach Form und Größe des Grundstücks können die vorgeschriebenen Abstandsflächen maßgeblich für die Gestaltung des Gebäudes sein. Welche Mindestabstände bis zu welcher Bauhöhe gelten, ist dem textlichen Bebauungsplan zu entnehmen. Bei höheren Außenwänden ist die Verschattung durch die im 45° Winkel scheinende Sonne maßgeblich.

Einige Plandarstellungen geben auch eine sogenannte Baugrenze bzw. eine Baulinie vor. Innerhalb der Baugrenze, welche mit einer Linie aus je zwei Strichen und einem Punkt markiert ist, darf das Gebäude frei platziert werden. Ist diese Fläche jedoch mit einer Linie aus je zwei Punkten und einem Strich markiert, so handelt es sich um eine Baulinie. Die Außenkante des Gebäudes muss strikt auf diese Baulinie gesetzt werden.

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